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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont des structures d’investissements collectifs. Leur but est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel (bureaux d’entreprises, murs de commerce, résidences seniors, etc.). La société de gestion sert d’intermédiaire entre l’épargnant et le locataire professionnel. Elle s’occupe de collecter l’argent auprès des particuliers qui achètent des parts de la société, de trouver des biens dans lesquels investir, de gérer ce parc immobilier et de redistribuer les loyers aux porteurs des parts de la SCPI.

Ces dernières années, les SCPI ont gagné en popularité auprès des français du fait de leurs rendements élevés, autour de 5 % net avant impôts. Le rendement a certes baissé sur la dernière décennie, mais relativement moins comparativement aux autres placements financiers. Les SCPI sont l’un des rares placements ayant bien encaissé la crise de 2008. Attention, les rendements passés ne peuvent pas augurer des rendements futurs !

(Avertissements : demandez toujours l’avis d’un professionnel en gestion de patrimoine pour savoir si mes conseils sont compatibles avec votre situation personnelle. En effet, un conseil d’investissement peut être pertinent pour une personne mais pas pour une autre. C’est pourquoi je ne peux pas vous garantir un quelconque résultat.)

 

Avantages

Les SCPI rendent accessible aux épargnants moyens l’investissement dans l’immobilier professionnel qui propose des rendements très supérieurs à la simple location d’habitation. En plus, cela est faisable à partir d’un capital de départ modeste.

C’est la société de gestion qui s’occupe de la partie administrative, de l’achat et de la location des immeubles. Les épargnants ont juste à acheter des parts et attendre que les loyers tombent.

Une SCPI investie dans plusieurs biens immobiliers, de secteurs variés, répartis dans toute la France (parfois aussi en Europe), et elle a plusieurs locataires différents. Cela permet de diluer le risque entre tous ses placements. L’épargnant accède donc à un placement diversifié dès la première part, comme avec les fonds communs en Bourse.

Les SCPI sont gérée par des professionnels privés, spécialisés dans l’immobilier. C’est donc un intermédiaire en-dehors du système bancaire. C’est un point important en cas de crise.

La société de gestion peut aussi démembrer la nue-propriété et l’usufruit de certaines parts afin de les vendre séparément moins cher que le prix standard. Ce démembrement est temporaire, sa durée étant fixée dès le départ (5, 10 ou 15 ans). Il existe certains cas bien spécifiques où acheter que l’usufruit ou que la nue-propriété est intéressant (à voir avec son conseiller patrimonial). Le nu-propriétaire possède les parts mais ne touche pas de loyers. L’usufruitier ne possède pas les parts mais touche le loyer généré par celles-ci. A la fin de la durée de démembrement, l’usufruit est rendu au nu-propriétaire.

 

Inconvénients

La société de gestion se rémunère principalement de deux façons. Il y a d’abord des frais de souscription quand on achète des parts (8 à 10 % de la valeur des parts). Ensuite, le rendement locatif versé à l’épargnant est en général autour de 4 à 5 % net avant impôt. Le rendement réel des biens immobiliers est en fait supérieur, la différence allant dans les caisses de l’intermédiaire. C’est pour cela que l’investissement en SCPI est intéressant uniquement si vous conservez vos parts au moins 10 ou 15 ans.

Les loyers sont versés par la société de gestion aux épargnants tous les trimestres. Quand vous achetez des parts au milieu d’un trimestre, vous en aurez la pleine propriété uniquement au début du trimestre suivant. Les loyers versés par les SCPI sont imposables à l’impôt sur le revenu + les prélèvements sociaux, donc il n’y a pas d’intérêts pour ceux qui sont déjà fortement imposés.

Les sociétés intermédiaires publient des rapports trimestriels et annuels de leur gestion. Ce sont-là des sources d’informations précieuses qu’il faut lire attentivement afin de se faire une idée de la qualité de la gestion proposée. C’est un point important afin de choisir si oui ou non cette SCPI est intéressante pour vous ou pas. Comme il existe plusieurs sociétés de gestion différentes et qu’elles ont chacune plusieurs SCPI à gérer, cela fait beaucoup à lire.

 

Assurance-vie

Certains contrats d’assurance-vie proposent des parts de SCPI dans leurs unités de compte.

 

1) Avantages

La fiscalité des parts de SCPI en directe est ici remplacée par la fiscalité allégée de l’assurance-vie (idéale 8 ans après l’ouverture de l’assurance-vie). Pour ceux qui sont déjà fortement imposés et qui n’ont pas besoin des loyers tout de suite, c’est une aubaine. En effet, les loyers perçus restent à l’intérieur de l’assurance-vie et ne sont donc pas imposés.

De même, il n’y a pas de taxe sur la plus-value quand vous vendez vos parts à l’intérieur d’une assurance-vie. Il faudrait détenir pendant au moins 25 ans des parts en directe pour avoir le même résultat.

Le prix d’achat des parts de SCPI est plus faible dans une assurance-vie. En effet, l’assureur bénéficie d’une réduction sur l’achat de gros volumes de parts. En moyenne, vous aurez droit à une décote de – 2 %.

Le délai de jouissance des parts achetés dans une assurance-vie (< 1 mois) est plus faible qu’en directe (< 3 mois).

La liquidité des parts de SCPI en directe est faible (difficile à revendre, c’est la société de gestion qui s’en occupe). Par contre en assurance-vie, c’est plus simple car c’est à l’assureur que vous revendez vos parts.

Il y a généralement un minimum de souscription imposé par les sociétés de gestion pour l’achat en directe (ex : 5 parts au premier achat). Ce n’est généralement pas le cas dans une assurance-vie.

 

2) Inconvénients

Les frais de gestion du contrat d’assurance-vie sur les unités de compte réduisent un peu le rendement des SCPI. De plus, certains assureurs (pas tous) ne versent que l’équivalent de 85 ou 90 % du loyer d’une part en directe. Il y a un choix de SCPI plus limité en assurance-vie qu’en directe.

Les parts de SCPI en assurance-vie sont réellement en possession de l’assureur qui détient du coup le droit de vote aux assemblées lié à la possession des parts. Vous, vous avez en fait une reconnaissance de dette de l’assureur. Donc si l’assureur fait faillite ou a des problèmes lors d’une crise économique, votre placement ne sera pas en sécurité.

Il est impossible de démembrer la nue-propriété et l’usufruit des parts dans une assurance-vie. Il est impossible de souscrire à un emprunt bancaire afin d’acheter des parts dans une assurance-vie.

 

Mes conseils

1) pour investir

Pour investir dans l’immobilier, vous devez faire un choix entre deux possibilités en fonctions de vos objectifs. Soit vous investissez vous-même dans des appartements/maisons/garages et vous gérez vous-même les locations (ou vous déléguez à une agence) afin d’avoir un rendement locatif supérieur à 5 %. Cela vous demandera beaucoup de travail, de temps et d’implication au moins au début. Soit vous investissez dans des parts de SCPI (ou équivalent) où vous aurez un rendement moindre en contre partie de la délégation des gestions administratives et locatives. Cela vous permettra de consacrer votre temps et votre énergie sur d’autres projets.

Concernant l’impôt sur le revenu, si vous avez une tranche marginale d’imposition (TMI) faible (0 % ou 14 %), vous pouvez investir en SCPI en direct. Si vous avez une TMI à 30 % ou plus, préférez les parts en assurance-vie. Petite exception afin de préparer sa retraite : même avec une TMI à 30 % ou plus, vous pouvez acheter des parts de SCPI en direct en nue-propriété, 10 ans avant la retraite par exemple. Le nu-propriétaire ne paye pas d’impôts sur les revenus car il n’en perçoit pas. Une fois arrivé à la retraite, le nu-propriétaire récupère l’usufruit de ses parts de SCPI et les loyers viennent compenser la perte de salaire liée au départ à la retraite (un calcul préalable est donc nécessaire).

Si vous voulez investir en SCPI dans une assurance-vie, choisissez un assureur proposant un large choix de SCPI différentes, des frais réduits sur la gestion du contrat d’assurance-vie (contrats en ligne), la perception de 100 % du loyer réel, une décote d’au moins 2 % sur le prix de souscription et enfin pouvoir choisir le support sur lequel sera versé les loyers des SCPI. Si vous voulez investir dans des SCPI en direct, vous pouvez répartir sur plusieurs SCPI ainsi que sur plusieurs sociétés de gestion. Cela permettra d’augmenter la diversification.

Les SCPI sont intéressantes si vous les conservez longtemps. Essayez autant que possible de ne jamais les vendre. Pour aider financièrement vos enfants qui démarrent dans la vie active, vous pouvez leur faire une donation chez le notaire d’une partie de vos parts de SCPI afin qu’ils aient un revenu minimum en attendant d’avoir une situation professionnelle stable. De plus, ils paieront probablement moins d’impôts que vous sur les loyers perçus. Pour que vos enfants payent moins de droits de succession à votre décès, il est intéressant de faire une donation de votre vivant de la nue-propriété de vos investissements immobiliers à vos enfants (vous gardez seulement l’usufruit). En effet, il y a un abattement de 100 000 euros de donation par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, sur lesquels il n’y a aucun impôt à payer.

 

2) face à la crise

Le marché de l’immobilier est actuellement dans une bulle spéculative qui vient à peine de commencer à dégonfler. L’immobilier professionnel des SCPI va bientôt subir la même chose avec un peu de retard. Les rendements des SCPI ont déjà diminués lentement mais sûrement depuis plusieurs années. Aujourd’hui, les SCPI sont victimes de leur succès car de plus en plus de personnes achètent des parts. Les immeubles intéressants se faisant rares, ce surplus de liquidité engrangé par les sociétés de gestion risque de diluer le rendement futur des SCPI. Si vous possédez déjà des parts, gardez-les (vendez-en un peu si elles représentent une très grosse part de votre patrimoine). Par contre, si vous voulez investir aujourd’hui, réfléchissez bien et soyez très rigoureux dans votre sélection.

Si vous voulez investir, évitez à tout prix les SCPI dont les immeubles sont destinés au logement de particuliers. Dans la plupart des cas, évitez aussi les SCPI avec un avantage fiscal (Malraux, Pinel, déficit foncier). Dans les SCPI dites « de rendement », évitez celles qui sont majoritairement investies dans des bureaux d’entreprises. C’est un secteur en plein changements dont les fondamentaux n’augurent rien de bon dans le futur.

Préférez les SCPI de rendement diversifiées ou investies principalement dans des murs de commerce. Voici la liste de 4 SCPI intéressantes avec leur société de gestion entre parenthèses (liste trouvée au gré de mes recherches) : Foncia Pierre Rendement (Foncia), Immorente (Sofidy), Novapierre 1 (Paref) et Novapierre Allemagne (Paref).

Attendez-vous à ce que le rendement et/ou le prix de vos parts en SCPI chutent dans les années à venir. Les rendements actuels sont très faibles, quel que soit le support. Les SCPI restent nettement au-dessus du lot mais leur rendement diminue progressivement. Les SCPI en direct restent aujourd’hui un investissement sécurisé à fort rendement car elles sont en-dehors du système bancaire et des assurances. C’est donc un choix intéressant en cas de crise économique, même si la valeur baisse. Parmi les 4 SCPI citées précédemment, choisissez en priorité “Immorente” de Sofidy. Elle est très connue sur le marché et ses parts se revendent assez facilement.