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Parmi les biens tangibles situés en-dehors du système bancaire, il n’y a pas que l’or ou l’immobilier. Je vais vous parler dans cet article de l’investissement dans un groupement foncier agricole. On s’intéresse ici à la capacité du terrain à produire des ressources utiles sous forme de matières premières, tel que des fruits et légumes par exemple. Cette forme de placement existe aussi avec du foncier forestier ou viticole. Bien qu’attrayant, ce genre d’investissement est plutôt destiné à ceux ayant un patrimoine moyen ou important.

(Avertissements : demandez toujours l’avis d’un professionnel en gestion de patrimoine pour savoir si mes conseils sont compatibles avec votre situation personnelle. En effet, un conseil d’investissement peut être pertinent pour une personne mais pas pour une autre. C’est pourquoi je ne peux pas vous garantir un quelconque résultat.)

 

Contexte

Avec 7 milliards d’êtres humains à nourrir, le défi alimentaire est de taille. Avec l’augmentation des classes moyennes issues des pays émergents, la problématique du prix et de l’accès aux ressources agricoles sera essentielle dans les années à venir. Le prix des terres reste historiquement bas et ce placement est sans doute le meilleur des 30 prochaines années. Ce n’est pas pour rien que les pays riches, notamment la Chine, achètent à tour de bras beaucoup de terres agricoles en Afrique. Concernant la forêt en France, elle est encore sous-exploitée par rapport à son taux de croissance. Il reste encore de la marge pour promouvoir par exemple les systèmes de chauffage au bois à hautes performances.

 

Groupement Foncier Agricole (GFA)

1) Principe

Le GFA est aux terrains agricoles ce que les SCPI sont à l’immobilier. Si vous n’avez pas quelques centaines de milliers d’euros ou quelques millions d’euros à investir dans un terrain agricole en direct, le GFA sera plus facilement accessible. De plus, investir en direct nécessite d’avoir les compétences adéquates pour gérer et entretenir le terrain. Sur le principe des Sociétés Civiles Immobilières (SCI), un GFA va gérer plusieurs terrains agricoles répartis à travers la France. A sa tête, une société de gestion spécialisée dans les travaux agricoles va d’un côté récupérer l’argent des investisseurs en échange de parts du GFA, et de l’autre côté elle va exploiter les terres en question (ou signer des baux à long terme avec des agriculteurs qui se chargeront de l’exploitation).

La forme du groupement foncier agricole a été créée à l’origine pour favoriser la transmission des exploitations familiales en évitant le morcellement des terrains entre les héritiers. Les GFA familiaux ne sont pas concernés par cet article. Nous nous intéresserons aux GFA plus grands ouverts au publique.

 

2) Avantages

Le ticket d’entrée est bien moindre que l’achat de terrains en direct. Comptez entre 2 000 et 5 000 euros minimum. Une fois en possession de vos parts, vous n’avez plus rien à faire car c’est la société de gestion qui s’occupe de tout.

Le risque est réparti entre plusieurs terrains agricoles différents et aussi entre tous les souscripteurs de parts du GFA. Le rendement moyen tourne autour de 2 à 3 %, voir parfois jusqu’à 5 %. Les intérêts peuvent être payés aux possesseurs des parts sous forme classique en euros ou bien en nature, en fonction de ce qui est cultivé sur les terrains concernés. Le prix des parts peut lui aussi fluctuer en fonction du marché.

 

3) Fiscalité

Le principal avantage des groupements fonciers réside dans leur fiscalité. Certains GFA permettent de réduire votre impôt sur le revenu (IR) à hauteur de 18 % du montant investi plafonné à 5 700 euros pour une personne seule et 11 400 euros pour un couple marié ou pacsé. Pour cela, vous devez garder vos parts pendant au moins 8 ans.

D’autres GFA permettent de réduire de 75 % l’assiette taxable au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Pour cela, les parts doivent être détenues au moins 2 ans.

Que vous ayez choisi un GFA avec réduction d’IR ou d’ISF, ils bénéficient tous d’une exonération des droits de donation et de succession à hauteur de 75 % de la valeur des parts. Cela est valable pour les parts détenus depuis au moins 2 ans. La personne qui recevra les parts devra les garder pendant au moins 5 ans.

 

Groupement Foncier Forestier (GFF)

Un GFF est identique à un GFA, sauf qu’il s’applique à des forêts. Les revenus sont assurés par la coupe du bois, les permis de chasse et de pêche. Les caractéristiques des GFF sont différentes selon les essences de bois dominantes dans les forêts. Si vous êtes un adepte de la chasse, vous pourrez la pratiquer à moindre coût sur un terrain lié à vos parts de GFF.

 

Groupement Foncier Viticole (GFV)

De même, un GFV est identique à un GFA. La production agricole est ici limitée au raisin et au vin. Le rendement des parts peut être payé en nature sous forme de bouteilles de vin. A côté, vous pourrez acheter des bouteilles de vin produites par votre GFV à tarif réduit.

 

Mes conseils

Les groupements fonciers rendent accessibles les terres agricoles et forestières aux épargnants moyens. Cependant, ils sont vraiment intéressants pour les contribuables assujetties à l’ISF. Dans tous les cas, les avantages en termes de donation et de succession sont très intéressants. Par contre, il faut envisager ces investissements sur le long terme car les parts sont peu liquides. Comme avec les SCPI, il faut passer du temps à analyser les rapports d’activité afin de choisir une société de gestion compétente sur la durée.

Cet investissement est intéressant pour optimiser légalement une transmission de patrimoine, pour réduire une partie de ses impôts et/ou pour diversifier son patrimoine. La transmission doit être anticipée en amont. La diversification est meilleure si vous achetez des parts de groupements fonciers différents.

Si vous êtes intéressés, contactez la Société Forestière qui gère les investissements en GFF de la Caisse des Dépôts et Consignations. Contactez la Caisse des Dépôts pour plus d’informations sur les GFA/GFV. D’autres intermédiaires financiers peuvent aussi proposer des groupements fonciers qu’ils ne gèrent pas eux-mêmes. En France, la SAFER a un droit de préemption sur l’achat de terres agricoles, donc vous ne serez pas prioritaire sauf si vous avez le statut d’exploitant agricole. C’est pour cette raison qu’il est assez difficile pour un particulier lambda d’investir dans les terres agricoles. Par contre, l’investissement dans les terres forestières est plus simple car il n’y a pas de droit de préemption. C’est donc plus simple d’investir dans un GFF.

Les actions, les obligations et l’immobilier sont actuellement dans une bulle spéculative qui va bientôt éclater. Les métaux précieux verront leur valeur augmenter en flèche à court/moyen terme, durant cet éclatement. Par la suite, ce sont les terres agricoles et forestières qui seront les plus demandées. Leur valeur augmentera donc sur le moyen/long terme.

 

Mise à jour du 12/05/2017

Vu la difficulté pour investir dans les GFA et les GFF classiques, je vous conseille les sites internet ci-dessous qui proposent des investissements équivalents en terme d’agriculture et de forêt, mais sous une forme plus éthique car elles encouragent le respect de l’environnement et la redynamisation des zones rurales :

  • EcoTree : les fondateurs du site participent activement à un GFF en Bretagne et proposent aux internautes d’investir directement dans des arbres à moyen-long terme (de 10 à 30 ans).
  • Terre de Liens : cette association travaille en partenariat avec un GFA pour promouvoir l’agriculture biologique, acheter des terres et favoriser l’installation de nouveaux agriculteurs en BIO. Ils proposent de souscrire à des actions de leur Foncière (moyen-long terme, au moins 7 ans).