L’ immobilier est un placement alternatif à la Bourse très prisé par les français. Vous voulez placer votre argent dans un support sûr, réel, tangible, qui reste en cas de crise grave et dont la valeur ne cesse de croître ? Investissez dans la pierre, qu’on vous dit ! Oui, mais… les cycles immobiliers sont plus lents que ceux de la Bourse et il est impossible de croître indéfiniment. Actuellement, nous sommes sortis d’un cycle haussier qui s’est étalé sur les 15 dernières années (les prix ont globalement augmentés de + 85 % sur cette période). Les prix ont globalement chuté d’environ 10 % sur les dernières années. C’est le signe qu’un cycle baissier s’est enclenché et il va certainement s’étaler sur les 15 prochaines années. Les – 10 % actuels ne sont qu’un début ! Attendez-vous à une plus grande baisse dans la prochaine décennie. A l’inverse, les terrains agricoles et forestiers sont au début d’un cycle haussier.

(Avertissements : demandez toujours l’avis d’un professionnel en gestion de patrimoine pour savoir si mes conseils sont compatibles avec votre situation personnelle. En effet, un conseil d’investissement peut être pertinent pour une personne mais pas pour une autre. C’est pourquoi je ne peux pas vous garantir un quelconque résultat.)

 

Résidence principale

Je considère que la résidence principale (surtout en ville) n’est pas un investissement, dans le sens où le but premier n’est pas de gagner de l’argent mais bien d’avoir une sécurité avec un toit à soi. De plus, être propriétaire implique de payer divers charges qu’on n’a pas en tant que locataire (taxe foncière, charges de copropriétés, réparations, intérêts du prêt immobilier, etc.). En additionnant tout ça sur la durée totale de détention de la résidence principale, il est tout à fait possible qu’on la revende bien moins chers que ce qu’elle a coûtée.

En plus, il y a actuellement une flambée de la taxe foncière ainsi que des charges de copropriétés. L’État transfert de plus en plus de responsabilités aux régions et départements sans les rentrées d’argent qui vont avec. De là découle une forte probabilité que la taxe foncière et la taxe d’habitation n’ont pas finie d’augmenter. Actuellement (début 2016), il vaut mieux être locataire que propriétaire pour économiser et investir ses économies ailleurs. En effet, avec un crédit immobilier sur le dos pendant 20 à 25 ans, les gens ont plus de mal à épargner. Dans ce cas, il est très difficile d’acheter des actifs qui rapportent de l’argent afin de se construire une source de revenus alternatif. Tant que le prêt immobilier n’est pas remboursé, vous n’êtes pas vraiment propriétaire à 100 % de votre logement. La banque peut faire valoir ses droits d’hypothèque si vous ne pouvez plus rembourser. Et actuellement, il est simplement impossible d’avoir une vision claire sur les 20 prochaines années concernant l‘environnement économique et fiscale de notre pays (surtout vu la frénésie des gouvernements récents à taxer et imposer encore plus les français).

 

Investissements en location

1) Cash-flow

Pour qu’un investissement immobilier soit véritablement rentable, il faut penser son projet dès le départ pour avoir un cash-flow positif. Le cash-flow, c’est en résumé la différence entre les mensualités à rembourser de votre prêt immobilier et le loyer versé par votre locataire. Vous devez faire en sorte que le loyer soit supérieur à votre mensualité, ou au pire qu’ils soient égaux. C’est là une condition obligatoire pour que votre investissement soit intéressant et vous rapporte tout de suite de l’argent. Sinon, ce sera un poids qui vous empêchera d’investir en plus ailleurs.

 

2) Location d’habitation à l’année

Un appartement ou une maison d’habitation mit en location à l’année est aujourd’hui un investissement très peu rentable pour être attractif (autour de 2 % net d’impôts). C’est quasi-pareil qu’un PEL ! Que la location soit nue ou meublée, c’est en moyenne le même constat. Ce constat est surtout vrai pour l’immobilier en ville. Vous pouvez vous tourner vers les investissements à la campagne où les rendements sont plus intéressants. De plus, la fiscalité continue de s’alourdir sur ce genre de placement. A fuir, donc.

Petite exception si vous investissez dans un immeuble de rapport, c’est-à-dire si vous achetez la totalité des appartements d’un immeuble (ou la majorité). Dans ce cas, vous avez un contrôle total sur les décisions de copropriétés. Ce type d’investissement étant assez rare, vous aurez un rabais plus important sur le lot que si vous aviez acheté chaque appartement séparément. Le mieux est de cibler les immeubles avec peu d’étages, donc avec peu d’appartements.

 

3) Avantages fiscaux

La réussite d’un investissement immobilier se fait dès l’achat, donc il faut bien calculer son coup avant de se lancer. Les investissements avec avantages fiscaux (type Malraux, Duflot, Pinel, etc.) sont à éviter comme la peste, sauf si vos calculs disent que le projet est rentable même sans l’avantage fiscal. La réduction d’impôt ne doit pas être la seule source de rendement de votre investissement. Ces placements sont souvent de l’immobilier neuf surcoté.

 

4) Location vacances

Un intermédiaire vous propose d’acheter un logement dans un centre de vacances et c’est l’intermédiaire qui se charge de la gestion locative. Faites très attention à ce genre de propositions, on peut facilement trouver des arnaques ici. De plus, mêmes les propositions sérieuses sont peu rentables à long terme.

 

5) Location saisonnière

La location saisonnière fait partie des niches permettant à un particulier d’avoir un rendement important sur l’immobilier. Attention, vous devez bien vous former avant de vous lancer, car il faut bien connaître les subtilités de ce placement. De plus, l’État essaye de faire la chasse à ce genre de pratiques arguant que c’est de la concurrence limite déloyale par rapport aux professionnels tel que les hôtels par exemple. Rien à craindre si vous vous êtes bien formé avant.

 

6) Location de garages

C’est là aussi un placement à forte rentabilité qui lui est mieux vu par l’État. Le montant à investir est petit par rapport à un appartement, il y a beaucoup moins de charges à payer et de travaux à effectuer. On peut facilement viser les 6 à 8 % net d’impôts. Le mieux est d’acheter en lots pour avoir de plus grosses réductions. Je vous recommande là encore de bien vous former à ce type d’investissement.

 

Mes conseils

1) face à la crise

Si c’est envisageable pour vous, je vous encourage vivement à vendre le plus possible d’immobilier en ville dès maintenant (surtout si votre rentabilité locative est faible), avant que le cycle baissier n’ai grignoté la valeur de vos placements. Le parc immobilier français est actuellement détenu en majorité par les seniors, or les jeunes n’ont pas assez d’argent pour le racheter à leurs aînés. On arrivera très prochainement dans une situation où il y aura beaucoup de vendeurs mais peu d’acheteurs. Ce sera alors la dégringolade des prix.

Vendez aussi votre résidence secondaire qui coûte cher en taxes et impôts. Une exception toute même, si vous avez une maison à la campagne avec un grand jardin, gardez-la précieusement. Elle vous sera d’une grande utilité lors de la prochaine crise économique. En effet, beaucoup de gens devront partir des villes et se rapprocher des zones agricoles pour pouvoir manger. Ce sera votre point de repli (apprenez à faire votre propre potager).

 

2) pour investir

Si vous voulez quand même investir, préférez les immeubles de rapport pour les gros budgets ou bien les garages & l’immobilier à la campagne pour les budgets standards. Et la location saisonnière si vous êtes sûr de vous. Faites toujours attention à l’emplacement, c’est un paramètre très important sur la réussite de votre projet. Cherchez sur internet des blogs proposant des formations sur ces types d’investissements immobilier. Le plus important, c’est d’investir dans sa formation. Pour finir, je vous recommande vivement d’avoir une épargne de précaution avant d’investir dans l’immobilier en cas de loyers impayés ou de logement vacant.

Vous pouvez également vous tourner vers les SCPI si vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer à la recherche d’appartements.

Ceux qui détiennent déjà de l’immobilier locatif ont intérêt à migrer au plus vite vers la location meublée car elle est moins touchée par les réformes du gouvernement. Les mécanismes légaux appliqués ne sont pas exactement les mêmes, notamment sur la durée des baux et les facilités d’expulsion. Enfin, il est important de souscrire à une assurance loyers impayés (coût proche de 2,5 % du loyer annuel). Cela évite les problèmes de discrimination à la location (la compagnie d’assurance devant valider le dossier de votre candidat). La société SACAPP est connue pour être sérieuse et l’une des moins chères (beaucoup moins que les garanties proposées par les banques). Pour suivre l’évolution du marché et des transactions le site meilleursagents.com est très fiable.